詳細解析租屋比買房好還是買房比租屋好

「租當然不如買，拿租金給房東繳房貸不如拿來繳自己的房貸。」
這邏輯看似很合理，至少，許多人都是抱持相同的觀念，
但其實是種錯誤的迷思，買屋及租屋各有其優劣，
所以租屋比買房好還是買房比租屋好
必須依照自身的狀況去評估，
讓我們先來看看今年房地產的景氣分析，
及如何選擇買屋還是租屋的比較吧!

根據國際知名地產顧問公司萊坊（Knight Frank）
今年六月公布的第一季「全球住宅房價指數」，
台灣房價已擺脫跌勢，年漲4.1％，重回中段班，排名第33。

今年第一季房市的確有上漲，但是就代表房市復甦，
房價即將漲了呢?
恐怕未必，住宅房屋指數升高可能有兩個原因:
1. 今年是台灣選舉年，縣市首長陸續開出各項建設及福利支出支票
2. 銀行購屋貸款利率很低，加上消費者物價指數成長率未達央行的升息門檻，
房貸成本上漲的壓力不明顯，所以大家還是會買房

但是近期發生的兩件事，又使得房價可能有下跌的趨勢
1. 根據萊坊2018年第1季「全球豪宅指數」，台北市豪宅成交價年跌7.4%，
是房市還沒完全復甦的徵兆。
2. 房貸寬限期即將到期，逾放比例增高:2016年有約18萬得房子交屋，
如果以房貸三年的寬限期算，2019年會到期，
根據調查，有約六萬戶的房貸戶，其寬限期明年到期，
也就是說，到時候可能會有強大的賣壓，
因為如果這些房貸戶繳不出本金，就得降價求售房子。

註：以下是常見的金融名詞解釋：
逾放比: 一定期限未正常繳納本息的放款占總放款的比率
房貸寬限期:只繳利息不繳本金的期間(所以一個月只需繳幾千塊)
很多投機客貸款買房只付利息，這樣成本每月只有幾千塊，
但是一但過了房貸寬限期，他們要開始繳本金，
如果房子還沒賣出去，可能就要降價求售，
除非這些投機客很有錢，否則可能賠錢。
所以說現在房價可能還有下跌的機會，要買房子的人可以再等等。

 

以上是房市變動分析!在看完後~
到底要繼續租屋?
還是下定決心買房子?
有幾個基本問題應該要認真想過，底下是要考量的幾個因素：

1、你的每月預算
第一步就是判斷你每個月有能力支出多少錢。
首先，計算你每個月的收入，接著再思考你的基本開銷，
例如食物、交通費用等。
大致而言，無論是租屋還是買房，
都應該將住房花費保持在每月收入的28-30%。
2、財務衝擊
建議計算簡單的房價∕租金比，協助你決定是否要買房。
將房價除以類似住屋的年租金，若計算結果低於20，
買房可能就是比較好的選擇。

決定是租屋還是買房之時，還有其他應當考量的因素。
例如，你打算在這個地區住多久？
通常而言，住得愈久，買房在財務上就愈合理。
3、機會成本
買房得在初期負擔較多成本，包括頭期款和其他相關費用。
租屋的初期成本，通常是約合1-2個月房租的押金。
擁有房屋也得負擔更多經常性成本，
例如不動產稅、保險、維護費用等。

如果選擇租屋，你就可以把省下來的錢投資股市，
投資的報酬也確實有可能高於房價升幅。
這是一種金錢運用上的衡量!!
4、你的生活型態
擁有房屋，代表你得處理漏水、馬桶不通等問題。
有些人就是不想承擔這些責任；
租屋者只要拿起電話打給房東即可，而且房東通常會負擔一些其他的費用。
此外，也別忘了考量你的收入來源。
如果你的收入並不穩定，或是工作不是很有保障，
暫時先別買房或許是比較合理的選擇。
租屋者隨時可以打包搬家，以減少支出或是去別的城市工作。

看完以上四點後 是否你的心裡有一個底了??

如果我們從台灣現實面來說~
就台灣而言，房租從2004年開始就不停的漲，
因為房市過熱，但從2010年起，政府積極打房，
即使房價掉了不少，房租卻也沒減，
原因可能有兩個:
一.民眾認為房市還有下降的空間，所以在觀望，
先以租屋為主，這麼一來，租金的議價空間就較小。
二.政府打房後，不動產投資報酬率降低，
房東成本升高，因此租金漲價

圖為2010到2018年的租金指數(資料來源:內政部不動產資訊平台)
2010年9月到2018年9月的租金指數約成長了5.96%，
面對租金一直漲的情形，
應該買房子還是租房子好呢?
我們可以房屋貸款試算看看:
假設想買1000萬的房子，自備款300萬，
借款700萬，利率3%，20年那每年該繳的本利和:

700萬÷AP(20,3%)=470,525(47萬5千)
AP(20,3%)=14.877
所以買房子每月負擔470,525÷1239,210(3萬9千2百)
—————————————————————-
可負擔貸款=年收入*儲蓄率*AP(N, r%)

AP:指年金現值，每年給付現金，N年後的價值，
折現為目前的一筆錢。
N:指幾年(房貸20年) r%:指利率(房貸利率)
這裡用除的是因為每年給付金額未知，為χ
Χ*AP(20,3%)=700萬 所以χ=700萬÷AP(20,3%)
—————————————————————-
年金現值表 https://www.cyut.edu.tw/~chlee/ann_now.pdf
網頁試算年金現值 http://www.cnyes.com/Money/BankCalculation.aspx?t=6
如果2010年租的房子是2萬5千，
根據上方計算，八年租僅指數漲5.96%，
那2018年租金變成25,000*(1+5.96%)=26,490(兩萬六)，
每月負擔還是比買房小很多。

但是我們可以利用房地產創造現金流
如果有一筆閒錢，你可以利用買來的房地產來創造現金流。
甚至轉移費用，運用別人繳給你的租金買房子來付房貸。
但請注意，運用時機要是當可收取的每月房租大於每月房貸。
同樣以我目前居住地的上面30坪的房子
（房租32850元，房價1769萬4000元）為例。

首先，要計算出房價和每月房屋貸款試算（2萬5千元），
並確認當地的租金行情遠大於貸款（假設每月租金4萬元），
準備好頭期款184萬並買進房子，再把房屋出租，
並收取每月淨現金流1.5萬元（4萬租金減去2萬5房貸）。
不含頭期款23年多可以回收，等於免費擁有房子加上每月可收現金流。
當然，若在出租期間房價有上漲
然後有不錯的價差，
也可以考慮直接將房子出售賺取價差。
這也是很棒的理財方法喔。

感謝你的觀看