詳細解析租屋比買房好還是買房比租屋好
「租當然不如買,拿租金給房東繳房貸不如拿來繳自己的房貸。」
這邏輯看似很合理,至少,許多人都是抱持相同的觀念,
但其實是種錯誤的迷思,買屋及租屋各有其優劣,
所以租屋比買房好還是買房比租屋好
必須依照自身的狀況去評估,
讓我們先來看看今年房地產的景氣分析,
及如何選擇買屋還是租屋的比較吧!
根據國際知名地產顧問公司萊坊(Knight Frank)
今年六月公布的第一季「全球住宅房價指數」,
台灣房價已擺脫跌勢,年漲4.1%,重回中段班,排名第33。
今年第一季房市的確有上漲,但是就代表房市復甦,
房價即將漲了呢?
恐怕未必,住宅房屋指數升高可能有兩個原因:
1. 今年是台灣選舉年,縣市首長陸續開出各項建設及福利支出支票
2. 銀行購屋貸款利率很低,加上消費者物價指數成長率未達央行的升息門檻,
房貸成本上漲的壓力不明顯,所以大家還是會買房
但是近期發生的兩件事,又使得房價可能有下跌的趨勢
1. 根據萊坊2018年第1季「全球豪宅指數」,台北市豪宅成交價年跌7.4%,
是房市還沒完全復甦的徵兆。
2. 房貸寬限期即將到期,逾放比例增高:2016年有約18萬得房子交屋,
如果以房貸三年的寬限期算,2019年會到期,
根據調查,有約六萬戶的房貸戶,其寬限期明年到期,
也就是說,到時候可能會有強大的賣壓,
因為如果這些房貸戶繳不出本金,就得降價求售房子。
註:以下是常見的金融名詞解釋:
逾放比: 一定期限未正常繳納本息的放款占總放款的比率
房貸寬限期:只繳利息不繳本金的期間(所以一個月只需繳幾千塊)
很多投機客貸款買房只付利息,這樣成本每月只有幾千塊,
但是一但過了房貸寬限期,他們要開始繳本金,
如果房子還沒賣出去,可能就要降價求售,
除非這些投機客很有錢,否則可能賠錢。
所以說現在房價可能還有下跌的機會,要買房子的人可以再等等。
以上是房市變動分析!在看完後~
到底要繼續租屋?
還是下定決心買房子?
有幾個基本問題應該要認真想過,底下是要考量的幾個因素:
1、你的每月預算
第一步就是判斷你每個月有能力支出多少錢。
首先,計算你每個月的收入,接著再思考你的基本開銷,
例如食物、交通費用等。
大致而言,無論是租屋還是買房,
都應該將住房花費保持在每月收入的28-30%。
2、財務衝擊
建議計算簡單的房價∕租金比,協助你決定是否要買房。
將房價除以類似住屋的年租金,若計算結果低於20,
買房可能就是比較好的選擇。
決定是租屋還是買房之時,還有其他應當考量的因素。
例如,你打算在這個地區住多久?
通常而言,住得愈久,買房在財務上就愈合理。
3、機會成本
買房得在初期負擔較多成本,包括頭期款和其他相關費用。
租屋的初期成本,通常是約合1-2個月房租的押金。
擁有房屋也得負擔更多經常性成本,
例如不動產稅、保險、維護費用等。
如果選擇租屋,你就可以把省下來的錢投資股市,
投資的報酬也確實有可能高於房價升幅。
這是一種金錢運用上的衡量!!
4、你的生活型態
擁有房屋,代表你得處理漏水、馬桶不通等問題。
有些人就是不想承擔這些責任;
租屋者只要拿起電話打給房東即可,而且房東通常會負擔一些其他的費用。
此外,也別忘了考量你的收入來源。
如果你的收入並不穩定,或是工作不是很有保障,
暫時先別買房或許是比較合理的選擇。
租屋者隨時可以打包搬家,以減少支出或是去別的城市工作。
看完以上四點後 是否你的心裡有一個底了??
如果我們從台灣現實面來說~
就台灣而言,房租從2004年開始就不停的漲,
因為房市過熱,但從2010年起,政府積極打房,
即使房價掉了不少,房租卻也沒減,
原因可能有兩個:
一.民眾認為房市還有下降的空間,所以在觀望,
先以租屋為主,這麼一來,租金的議價空間就較小。
二.政府打房後,不動產投資報酬率降低,
房東成本升高,因此租金漲價
圖為2010到2018年的租金指數(資料來源:內政部不動產資訊平台)
2010年9月到2018年9月的租金指數約成長了5.96%,
面對租金一直漲的情形,
應該買房子還是租房子好呢?
我們可以房屋貸款試算看看:
假設想買1000萬的房子,自備款300萬,
借款700萬,利率3%,20年那每年該繳的本利和:
700萬÷AP(20,3%)=470,525(47萬5千)
AP(20,3%)=14.877
所以買房子每月負擔470,525÷1239,210(3萬9千2百)
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可負擔貸款=年收入*儲蓄率*AP(N, r%)
AP:指年金現值,每年給付現金,N年後的價值,
折現為目前的一筆錢。
N:指幾年(房貸20年) r%:指利率(房貸利率)
這裡用除的是因為每年給付金額未知,為χ
Χ*AP(20,3%)=700萬 所以χ=700萬÷AP(20,3%)
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年金現值表 https://www.cyut.edu.tw/~chlee/ann_now.pdf
網頁試算年金現值 http://www.cnyes.com/Money/BankCalculation.aspx?t=6
如果2010年租的房子是2萬5千,
根據上方計算,八年租僅指數漲5.96%,
那2018年租金變成25,000*(1+5.96%)=26,490(兩萬六),
每月負擔還是比買房小很多。
但是我們可以利用房地產創造現金流
如果有一筆閒錢,你可以利用買來的房地產來創造現金流。
甚至轉移費用,運用別人繳給你的租金買房子來付房貸。
但請注意,運用時機要是當可收取的每月房租大於每月房貸。
同樣以我目前居住地的上面30坪的房子
(房租32850元,房價1769萬4000元)為例。
首先,要計算出房價和每月房屋貸款試算(2萬5千元),
並確認當地的租金行情遠大於貸款(假設每月租金4萬元),
準備好頭期款184萬並買進房子,再把房屋出租,
並收取每月淨現金流1.5萬元(4萬租金減去2萬5房貸)。
不含頭期款23年多可以回收,等於免費擁有房子加上每月可收現金流。
當然,若在出租期間房價有上漲
然後有不錯的價差,
也可以考慮直接將房子出售賺取價差。
這也是很棒的理財方法喔。
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