不想當無殼蝸牛的人必看？首購族6大注意事項

今天要討論的事情跟無殼蝸牛有關
所以我在文章發表前
先解釋一下什麼是無殼蝸牛（有時也稱無殼族或無殼蝸牛族）
指的是無力購買房屋（包括使用房屋貸款購屋）而必須租屋(無殼蝸牛租屋)生活的人，
此一詞創的流行普及主要來自台灣及香港新聞媒體的報導，
由於炒樓的房價高漲使許多受薪階級、中產階級的人無力購買房子，
必須一人獨自工作並存錢積蓄達數十年才能購屋，
或夫妻共同工作並存錢積蓄達十數年才能購屋，
或親子兩代共同存錢積蓄才能購屋，即是父母親一代先有部分積蓄，
而兒女成年後出外工作來接替累積積蓄，
如此以各種空間協力、時間接力的方式積蓄才有能力購屋。

所以本文希望藉著討論脫離無殼蝸牛的首購族
需要注意的6大事項來分享給看文章的你~

買房子的學問多，交易過程專業又繁瑣，
許多人一輩子可能就買個一兩次，光靠自己做功課，
總是耗費精神心力。究竟初次購屋者需做些甚麼呢?

在開始之前，必須先了解，什麼是房貸?
簡單來說就是以房屋價值作擔保，向銀行借錢，
所以通常貸款額可以比信貸高很多。

對於房貸 以下是你可以開始審視自已或該有的準備：

1、提早開始存頭期款
→付出的頭期款愈低，總成本可能會愈高，
房屋抵押貸款保險的費用也可能會隨之增加。
→存頭期款的方法很多，例如將退稅和紅利存起來、設立自動存款方案等。
2. 確定你的信用狀況
申請房貸時，你的信用狀況會是核准與否的關鍵之一，此時，就要靠自己的信
用分數了，它也會影響你的利率，，決定是否放款以及放款額度，因此，開始
買屋之前，記得先確認你的信用狀況。
3. 暫停增加新的信用活動
每當你開設新的信用帳戶，例如辦車貸或新信用卡等，放款者就會調查你的信
用狀況，而那可能會拉低你的信用評分。
4. 準備仲介費
除了存頭期款之外，你也必須準備好金額可能相當可觀的仲介費，以及零零總
總的包括過戶、代書等等費用。仲介費通常是成交價的1-2%，你可以多比價，
也可以要求賣家支付一部分，或是與仲介進行傭金協商。
5. 研究各種補助方案
首購族可以好好研究一番中央和地方政府有針對首購族而設的補助方案。
6. 研究房貸選項
你想要30年固定利率房貸？還是說你適合其他型式的貸款？如果你能負擔較高
的月還款額，可以選擇利率較低的15年固定利率房貸。你也可能喜歡指數型房
貸，它的風險較高，但頭幾年的利率較低。
7. 比較房貸利率
比較3家以上銀行的利率和費用，可以讓你在支付鉅額房貸時，有機會省到錢
。
8. 尋找合適的仲介
合適的買方仲介應該具備充足的技能和動力，對你想買房的區域也要有豐富的
知識。
9. 選擇合適的地區
10. 好好利用看房子的機會
房屋開放參觀之時，仔細注意房屋的狀況，尋找異味、汙漬或需要修理的裝置
。多問問題，例如房屋何時建成、某項設備何時更新等。

如果各位需要用房子跟銀行借錢的話
那這銀行借錢的項目就是所謂的房貸
下面我將分享房貸申辦流程
希望各位能順利跟銀行借錢

l 房貸申辦流程
第一步就是尋找適合的房貸產品/銀行：
像是利用銀行公會的「免費貸款咨詢平台」、
內政部的「不動產資訊平台」及房仲業的網站等，
都有提供房貸產品資訊，建議比較評估後選出合適的銀行;
若為首購記得要找有承辦「政府首購優惠貸款」的銀行辦理。

第二步接下來就是銀行對不動產鑑價：
這一步是將不動產鑑價，評估價值才能決定貸款額度

第三步則是銀行回報不動產可貸額度：
銀行評估後會回報可貸額度，一般自住可貸額度是鑑價金額的8成，
非自住、政府定義的豪宅就會在6~7成。

第四步為銀行審核：
接著銀行會根據借款人或保證人的個人條件、抵押房屋的情況、
還款能力及信用狀況，作為是否核貸的參考。
故要求填寫「貸款申請書」或「徵信同意書」。

「貸款申請書」除了填寫個人詳細資料外，
還有同意銀行利用你的資料去蒐集過往的信用記錄，
若不同意，銀行就不得擅自徵信。
不過，無法徵信就無法申請貸款;另一方面，
若同時跟多家銀行申請貸款，徵信記錄都會存在，對貸款審核是不利的。

第五步是銀行簽擬審核意見及核貸條件：
當你有了信用記錄報告及鑑價報告，銀行才有依據評估放款金額，
這時銀行會針對你的需求，在權衡市場狀況及銀行、法令限制等，
檢核出結果。

第六步再來就是房屋貸款核准完成對保：
房屋貸款核准後，就要與銀行進行對保，確認貸款利率、還款期限、
貸款年限及違約金等相關規定，
記得，別以為貸款過件了就好對保，
因為銀行還會進行聯徵回查的動作!

第七步為設定抵押權
撥款前必須先確定抵押權，通常金額為貸款金額的1.2倍，
若日後借款人無法如期還款，銀行可將不動產進行拍賣，
為了避免事後不必要的糾紛，這部分務必要跟銀行溝通清楚喔。

最後一步則是撥款至指定帳戶(恭喜恭喜)
抵押權設定完成，最後就是處理撥款事宜，與銀行貸款契約開始生效後，
接著就要開始定期還款，妥善做好還款計畫，
記得按時還款才不會導致信用被扣分哦!

如果以上資訊各位如果覺得很複雜不妨可以看看以下文章：

有任何房屋貸款的問題都能提供免費諮詢服務的專業公司
(https://credit123.tw/pro/21/)

小知識分享： 教你看懂房地權狀
目前的房屋（土地）權狀登載項目繁多， 若初次接觸不動產買賣或投資，
對權狀的判讀一定是諸多疑問，尤其是坪數計算及公設比。
首先我們必須知道:
1.面積計算非慣用的「坪」而是「平方公尺」。
2.「總面積」是指「室內面積」，
不包含陽台、花台等「附屬建物」及公設的「共用部分」面積。
3.「共用部分」即「公共設施」， 分「大公」及「小公」，
有的時候車位又以「共用部分」顯示。

1987年以前，公設(小公)多合併在主建物，建物平面圖並無標示公設，
老公寓常被誤認為零公設，但其實是佔比不高，
只是為目前室內使用坪數最高的產品。
而1994年10月以後凡是共用部分就必須另外採用「公設登記」，
不可與主建物混同登記。
此外2005年建築法規修正後，8樓以上須設置雙逃生梯、
11樓以上須有排煙室等等，使公設比愈來愈高，
加上市場導向，如今公設比30%起已是普遍標準，
但得留意沒有頂蓋的設施不計入公設面積，
因此社區中庭花園、露天泳池、空中花園等皆不列入計算。
至於2018年起，申請建造執照，或都市更新事業計畫申請送件者，
屋簷、雨遮不登記也不計價，這也將影響舊建築買賣時若有登記之屋簷、
雨遮可能不再列入計價範圍。
大致瞭解面積及公設後，就可以來進行下一步權狀判讀：
基本概念: 平方公尺 X 0.3025= 坪。

重點1：室內面積即總面積
重點2：附屬建物通常為花台，露台， 陽台等…
(若非實際可使用的範圍，則面積不宜比例過高)。
重點3：權利範圍 : 若僅一人所有即為「全部1＊＊＊分之＊＊＊1」。
重點4：坐落地號=土地權狀地號。（請對應土地權狀）
重點5：共用部分＝公設， 通常公設比不宜過高。
持有公共設施坪數÷總坪數（權狀坪數）×１００％＝公設比
重點6：（總面積＋附屬面積+(共用面積Ｘ權利範圍)）X0.3025＝權狀坪數，車位另計。

最後提醒大家，房貸雖然是依房屋價值決定貸款金額，
但是個人信用評分和還款能力也是很重要的，
如果有保證人或擔保品更好，那會大幅提升借款成功率，
也能借到比較多錢，所以還是不要忽視了個人信用的重要性，
那在申請過程中是非常重要的。
總而言之，貸款期限越長、金額越大，利率就越低，
所以買房子選房貸是最適合的。